Miten metsän arvo lasketaan?

Metsällä on monta arvoa: puuston arvo, tilan kauppahinta ja verotusarvo. Tällä sivulla kerrotaan, mitä ne tarkoittavat, miten ne lasketaan ja mistä oman metsän tiedot löytyvät.

Kolme eri arvoa

Laskennallinen arvo (summa-arvo): mitä puusto, sen kasvu ja maapohja ovat arvoltaan nykyisillä kantohinnoilla. Sama luku, josta ammattilaisen tila-arvio lähtee.
Kauppahinta on se, mitä tilasta todennäköisesti maksettaisiin julkisessa myynnissä. Alueesta riippuen se on nykyään noin 0,85–1,02 kertaa summa-arvo.
Verotusarvo on Verohallinnon maakunnittainen hehtaariarvo, jota käytetään perintö- ja lahjaverotuksessa, kun tila-arviota ei ole. Katso metsän verotusarvo 2026 ja taulukkoarvo vai tila-arvio perukirjaan.

Summa-arvomenetelmä

Ammattilaisen tila-arviossa ja Maanmittauslaitoksen arviointiohjeissa metsän arvo lasketaan summa-arvona. Metsä jaetaan kuvioihin, ja jokaisen kuvion arvo lasketaan sen kehitysvaiheen mukaan:

Hakkuuarvo: puuston tukki- ja kuitupuukuutiot kerrotaan kantohinnoilla. Laskuri käyttää Luonnonvarakeskuksen kolmen vuoden keskiarvoa. Ammattilaiset käyttävät alueellisia keskikantohintoja.
Odotusarvo: kasvatusmetsän arvo on suurempi kuin sen puista nyt saatava hakkuutulo, koska puusto kasvaa vielä määrältään ja järeydeltään. Hakkuuarvo kerrotaan odotusarvokertoimella, joka on nuorissa metsissä suuri ja laskee uudistuskypsyyteen mennessä yhteen. Ammattilaisten arvioissa nuoren kasvatusmetsän kerroin on keskimäärin noin 1,5 ja varttuneen noin 1,1.
Taimikon arvo: taimikosta ei saa vielä tuloa, joten sen arvo lasketaan istutuksen ja hoidon kustannuksista.
Maapohjan arvo: maan arvo puiden kasvupaikkana. Se riippuu kasvupaikan viljavuudesta ja alueesta, ja tila-arvioissa se on noin 100–1 450 euroa hehtaarilta.

Miten summa-arvosta saadaan kauppahinta?

Ammattilainen vähentää summa-arvosta yleensä 10–35 % (kokonaisarvon korjaus), ja välittäjän hintapyyntö asetetaan usein tälle tasolle. Toteutuneissa kaupoissa on kuitenkin maksettu enemmän: Maanmittauslaitoksen aineistossa yli 10 hehtaarin metsätiloista maksettiin vuosina 2023–2025 mediaanina 0,85–1,02 kertaa summa-arvo alueesta riippuen (3 788 kauppaa). Laskuri käyttää näitä lukuja sellaisenaan. Eniten maksetaan Etelä- ja Lounais-Suomessa.

Luku koskee julkista myyntiä esimerkiksi tarjouskaupalla. Suorissa, ei-julkisissa kaupoissa hinta on jäänyt keskimäärin noin viidenneksen alemmaksi.

Näin laskurin arvio laaditaan

Arvio koskee koko tilan myyntiä, eli maata ja puustoa yhdessä. Jos myyt vain puuta, tulo on yleensä selvästi pienempi, koska siihen sisältyy vain nyt hakattava puu: uudistuskypsän metsän puut ja harvennuksessa poistettavat puut. Nuoret metsät, taimikot ja maapohja jäävät omistajalle.

Laskuri noudattaa samaa summa-arvomenetelmää kuin ammattilaisen tila-arvio. Puusto tulee Metsäkeskuksen avoimesta metsävaratiedosta (kartta-arvio) tai Luonnonvarakeskuksen valtakunnan metsien inventoinnista (pikalaskuri) ja puun hinnat Luonnonvarakeskuksen kantohintatilastosta. Maapohja, taimikot ja odotusarvo lasketaan samalla tasolla kuin ammattilaisten tila-arvioissa. Summa-arvosta saadaan todennäköinen kauppahinta Maanmittauslaitoksen tilastolla toteutuneista kaupoista.

Osa	Lähde	Tyyppi
Puuston määrä ja puulajit	Metsäkeskus, avoin metsävaratieto (kartta-arvio); Luonnonvarakeskus, MVMI (pikalaskuri)	Viranomaistieto
Puun hinnat	Luonnonvarakeskus, kantohintatilasto, kolmen vuoden keskiarvo	Viranomaistieto
Kauppahintakerroin	Maanmittauslaitos, Arviointi- ja korvaustiedot 2026, summa-arvomenetelmä, taulukko 4: kauppahinnan ja summa-arvon suhde 2023–2025 (3 788 kauppaa)	Viranomaistieto
Suojelualueet ja metsälain kohteet	Suomen ympäristökeskus, Metsäkeskus	Viranomaistieto
Perukirja-arvo	Verohallinnon ohje Maatilan arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (metsämaan hehtaariarvot maakunnittain)	Viranomaistieto
Maapohja ja taimikot	Ammattilaisten julkisissa tila-arvioissa käytetty taso (myynti-ilmoitusten metsäarviot 2025–2026); osa alueista johdettu	Oletus
Puuston odotusarvo	Kasvavan metsän arvoon lisätään sen tuleva kasvu: nuoressa kasvatusmetsässä 50 % ja varttuneessa 10 % puuston hakkuuarvosta. Pohjois-Pohjanmaalla, Kainuussa ja Lapissa lisää ei lasketa, koska useimmat alueen ammattilaiset eivät käytä sitä arvioissaan. Taso on johdettu ammattilaisten julkisista tila-arvioista.	Oletus
Kirjattu hakkuu, jota puustotieto ei vielä sisällä	Hakkuutavan mukaan: harvennuksesta puustosta pois kolmannes (harvennuksen yleistaso), avo- ja muusta uudistushakkuusta kuvio aukeaksi (yli 3 vuotta vanhasta taimikoksi). Jos hakkuutapaa ei ole kerrottu, oletetaan harvennus, ja arviovälin alaraja huomioi avohakkuun.	Metsäkeskuksen hakkuutieto ja oletus
Metsänkäyttöilmoitus (hakkuuaikomus), jota ei ole vielä kirjattu toteutuneeksi	Näytetään huomautus, ja arviovälin alaraja huomioi hakkuun hakkuutavan mukaan. Keskikohtaa ei muuteta, koska hakkuu voi jäädä tekemättä. Ilmoitus huomioidaan, jos se kattaa vähintään 30 % kuviosta ja on tehty puuston mittauksen jälkeen.	Metsäkeskuksen metsänkäyttöilmoitukset ja oletus
Metsäkuljetusmatka	Maanmittauslaitoksen maastotietokanta (tiet) ja arviointiohje: yli 300 metrin matkalla lähimpään autolla ajettavaan tiehen kantohinta alenee 0,2 €/m³ jokaista 100 metriä kohti.	Viranomaistieto
Ranta, pelto ja rakennukset	Maanmittauslaitoksen maastotietokanta. Näistä näytetään huomautus, mutta niitä ei lasketa arvoon.	Viranomaistieto
Aukea, joka on mitattu vähintään 3 vuotta sitten	Arvioidaan taimikoksi, koska metsälain mukaan taimikon perustamistyöt on tehtävä kolmen vuoden kuluessa hakkuusta. Jos aluetta ei ole uudistettu, arvo on pienempi, ja se näkyy arviovälin alarajassa.	Oletus

Aineistot ja lisenssit. Maanmittauslaitos: maastotietokanta, kiinteistörekisterin palstat, taustakartat ja kauppahintatilastot. Suomen metsäkeskus: metsävaratieto ja metsänkäyttöilmoitukset. Luonnonvarakeskus: kantohintatilasto ja valtakunnan metsien inventointi. Suomen ympäristökeskus: luonnonsuojelualueet. Aineistot ovat CC BY 4.0 -lisenssillä. Palvelu on muokannut niitä: niistä on laskettu arvioita, eikä niitä näytetä sellaisenaan.

Oletukset on asetettu ammattilaisten tila-arvioissa käytettyjen arvojen tasolle, ja niitä tarkistetaan, kun vertailuaineistoa kertyy.

Laskuri eroaa ammattilaisen arviosta kahdella tavalla: se ei käy maastossa, ja kokonaisarvon korjaus perustuu tilastoon eikä arvioijan harkintaan. Siksi arvio ei tiedä esimerkiksi tieoikeuksista, kirjaamattomista hakkuista tai myrskytuhoista, puiden laadusta tai kaavoista. Yksittäisen tilan hinta voi poiketa arviosta selvästi, ja tarkimman arvon saa ammattilaisen tila-arviosta.

Laskurin arvio vai tila-arvio?

Tila-arvio on metsäammattilaisen laatima arvio metsätilan arvosta. Arvioija tarkistaa yleensä puuston maastossa ja ottaa huomioon asiat, joita avoimista aineistoista ei näe: puiden laadun ja kunnon, tieyhteyden ja korjuuolosuhteet, kirjaamattomat hakkuut ja tuhot sekä rannan ja rakennuspaikat. Tila-arvion laativat esimerkiksi metsänhoitoyhdistykset, metsäpalveluyritykset ja metsätiloihin erikoistuneet kiinteistönvälittäjät. Arvio on maksullinen, ja hinta riippuu muun muassa tilan koosta.

Laskurin arvio riittää, kun haluat ensimmäisen käsityksen metsän arvosta, esimerkiksi uteliaisuudesta, perillisten keskustelun pohjaksi tai ennen kuin päätät, tilaatko tila-arvion.
Tila-arvio kannattaa ennen metsätilan kauppaa tai perinnönjakoa ja aina, kun osapuolet ovat eri mieltä tilan arvosta. Isommilla tiloilla Verohallinto pitää perintöverotuksessa ensisijaisena tila-arviota tai vastaavaa laskelmaa (taulukkoarvo vai tila-arvio).

Mistä oman metsän tiedot löytyvät?

Metsään.fi: Metsäkeskuksen maksuton palvelu, jossa näkyvät oman metsän kuviot, puusto ja hakkuuehdotukset.
Metsäsuunnitelma: metsänhoitoyhdistyksen tai muun toimijan laatima suunnitelma, jos sellainen on tehty.
Tila-arvio: ammattilaisen laatima arvio, jota käytetään esimerkiksi isomman tilan perinnönjaossa tai kaupassa.
Tämä laskuri: rajaa metsä kartalta tai hae kiinteistötunnuksella, niin laskuri hakee Metsäkeskuksen avoimet kuviotiedot. Kiinteistötunnusta ei tallenneta, eikä yhteystietoja kysytä.

Mikä vaikuttaa metsän hintaan?

Tärkein tekijä on puuston määrä ja laatu. Lisäksi hintaan vaikuttavat kantohinnat, kasvupaikan viljavuus, tieyhteydet ja korjuuolot, sijainti, tilan koko sekä rannat ja rakennuspaikat, jotka arvostetaan erikseen.